Τις πολυκατοικίες τις γνωρίσαμε μαζικά στην Ευρώπη από το 19ο αιώνα ως πέτρινες. Τον 20ο αιώνα, το οπλισμένο σκυρόδεμα κάνει ευκολότερη την κατασκευή πολυώροφων κτηρίων. Οι μεγαλουπόλεις αναπτύσσονται και φτάνουν στη μορφή που τις γνωρίζουμε σήμερα κυρίως μέσα στον 20ο αιώνα. Στην Ελλάδα, τα πρώτα βήματα των πολυκατοικιών ακολουθούν τη δική τους, νομική, αισθητική, κοινωνική και οικονομική πορεία.
Οι πρώτες πολυκατοικίες
Η ιστορία της αθηναϊκής πολυκατοικίας ξεκινάει τη δεκαετία του 1930, στα χρόνια του μεσοπολέμου, όταν συμβαίνουν κάποιες ιδιαίτερες εξελίξεις για την εποχή. Συγκεκριμένα, κομβικό σημείο για την πορεία των ελληνικών πόλεων αποτελεί η αύξηση πληθυσμού λόγω της μικρασιατικής καταστροφής. Η Αθήνα γίνεται το αδιαμφισβήτητο κέντρο του ελληνισμού και συγκεντρώνει πολλούς και διαφορετικούς πληθυσμούς. Πέρα από τους πρόσφυγες, προσελκύονται επενδύσεις από ομογενείς, οι οποίοι ήθελαν να αποκτήσουν ένα ακίνητο στην πρωτεύουσα της Ελλάδας.
Για παράδειγμα, ένας εύπορος οικοπεδούχος αναλάμβανε την ανέγερση ολόκληρου του κτηρίου και μετά το εκμεταλλευόταν. Ο πρώτες πολυκατοικίες, ήδη πριν το 1929 είναι πολυκατοικίες μεγαλοαστικές οι οποίες κατά κανόνα χτίζονται σε μεγάλα οικόπεδα έξω από το όρια της παλιάς πόλης.
Τα ψηλά κτήρια
Μέχρι το 1917 υπήρχαν κάποιοι οικοδομικοί κανονισμοί από την εποχή του Όθωνα, οι οποίοι δεν προέβλεπαν σαφείς περιορισμούς ως προς το ύψος των κτιρίων. Παρ’ όλα αυτά η πόλη τότε είχε χαμηλές πυκνότητες και το ύψος των κτιρίων της δεν ξεπερνούσε τους τρεις ορόφους. Το 1917, όμως, η ανέγερση της επταώροφης οικοδομής, γνωστής με το όνομα Μέγαρο Γιάνναρου, από οπλισμένο σκυρόδεμα στην Πλατεία Συντάγματος, προκάλεσε έντονες αντιδράσεις από το κοινό και θα αναγκάσει την Πολιτεία να πάρει νομοθετικά μέτρα για τα ύψη των κτιρίων. Έκτοτε, το ύψος των κτηρίων εξαρτιόταν από το πλάτος του δρόμου και συγκεκριμένα, το μέγιστο κτιριακό ύψος ορίστηκε στα 12/10 του πλάτους του δρόμου και πάντως όχι μεγαλύτερο των 23 μέτρων.
Η οριζόντια ιδιοκτησία
Παράλληλα, υπάρχει ένα ιδανικό σχεδόν πολιτικό κλίμα, με διάθεση έντονα μεταρρυθμιστική. Η κυβέρνηση Βενιζέλου προωθεί ένα νέο νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο επιτρέπει να γεννηθεί μια νέα αρχιτεκτονική. Η βάση της ιδέας της πολυκατοικίας όπως τη γνωρίζουμε σήμερα είναι ο νόμος περί σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Έδινε, δηλαδή, τη δυνατότητα σε κάποιον να έχει ιδιοκτησία, να μπορεί να αγοράσεις ένα διαμέρισμα σε κάποιον όροφο της πολυκατοικίας και αν είναι συμμέτοχος με ποσοστό επί του οικοπέδου.
Ο οικοδομικός κανονισμός
Το 1929 έρχεται το κράτος να τακτοποιήσει και να προβλέψει κατά κάποιον τρόπο την εξέλιξη και την ανάπτυξη του φαινομένου της πολυκατοικίας. Το 1930 υπάρχει μια νομοθεσία που επιτρέπει στους αρχιτέκτονες της εποχής να παίξουν με τις όψεις. Στοιχείο όπως τα αρτιφισιέλ επιχρίσματα και οι σιδεριές στα μπαλκόνια κάνουν σήμερα χαρακτηριστική την ταυτότητα περιοχών όπως τα Εξάρχεια, το Κολωνάκι ή η Κυψέλη.
Ο Γενικός Οικοδομικός Κανονισμός του 1929 καθόριζε, εκτός από τα ύψη, τα συστήματα δόμησης, τη θέση της οικοδομής στο οικόπεδο, μέγιστα και ελάχιστα όρια του οικοπέδου και περιείχε διατάξεις που αφορούσαν την επάρκεια και την αισθητική εμφάνιση του κτιρίου. Οι διατάξεις αυτές είχαν ως στόχο να εξασφαλίσουν συνθήκες επαρκούς ηλιασμού και αερισμού και γενικά καλύτερη διαβίωση Σε ορισμένες περιοχές επιτράπηκε η προσθήκη ενός ρετιρέ σε υπάρχοντα κτίρια, πράγμα που επηρέασε τη διαμόρφωση της όψης τους, αφού ανάγκαζε αρκετούς αρχιτέκτονες να τοποθετούν περιστύλιο, για να υπάρχει ένα τελείωμα, μια στέψη, του κτιρίου προς τα επάνω. Παράλληλα, μειώνεται η μέγιστη επιτρεπόμενη προεξοχή των κλειστών εξωστών (έρκερ) σε 40 εκατοστά, πράγμα που περιόριζε τη δυνατότητα ογκοπλαστικής σύνθεσης των όψεων.
Η αστικοποίηση
Από το 1920 μέχρι το 1940 υπάρχει διπλασιασμός του πληθυσμού της Αθήνας. Εκτός της ανοικοδόμησης που κρίθηκε απαραίτητη για την τόνωση της οικονομίας, υπήρξε λόγος να στεγαστεί και ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού που ήρθε στις μεγάλες πόλεις εγκαταλείποντας τις αγροτικές περιοχές. Παρατηρήθηκε εκβιομηχάνιση στην Αθήνα με ταυτόχρονη εγκατάλειψη της υπαίθρου. Υπάρχει λοιπόν μια κίνηση αστυφιλίας, η οποία είναι εντυπωσιακή ακόμα και για τα σημερινά δεδομένα, καθώς η ύπαιθρος έχει επί της ουσία ερημώσει μετά την κατοχή και τον Εμφύλιο, όπου πολλά χωρία είναι κατεστραμμένα, οι υποδομές είναι σε πολύ κακή κατάσταση και δεν υπάρχει μέριμνα από τις κεντρικές κυβερνήσεις να δοθεί μια ισόρροπη ανάπτυξη.
Η αντιπαροχή
Στις μεγάλε ευρωπαϊκές πόλεις μετά τον δεύτερο παγκόσμιο πόλεμο έγιναν μεγάλα κτήρια και μεγάλες επεμβάσεις την εικόνα των αστικών περιοχών, οι οποίες απαιτούσαν αντίστοιχα μεγάλα κρατικά κεφάλαια. Στη Ελλάδα, επειδή δεν υπήρχε αυτή η δυνατότητα, η αντιπαροχή αποτέλεσε μια αρκετά καλή λύση. Έτσι, κατέστη δυνατό από τις μικρές ιδιοκτησίες, οι πολυκατοικίες να ανθήσουν στις πόλεις. Μέσω της αντιπαροχής, η μεσαία τάξη μπόρεσε και κεφαλαιοποίησε μια απλή ιδιοκτησία, ένα απλό οικόπεδο, μετατρέποντας το σε ιδιοκατοίκηση. Ένα απλός Έλληνας, είτε Αθηναίος, είτε από μια άλλη πόλη της Ελλάδας, μπορούσε να έχει ένα η περισσότερα διαμερίσματα έχοντας στην κατοχή του απλά ένα οικόπεδο.
Αξίζει να σημειωθεί πως η αντιπαροχή δεν ξεκινάει βάση νόμου, αλλά επινοείται από τους ιδιοκτήτες των οικοπέδων και από τους εργολάβους που πρόκειται να κατασκευάσουν τις πολυκατοικίες.
Oι πολεοδομικές συνέπειες είναι λίγο έως πολύ γνωστές. Σε δρόμους σχεδιασμένους για διώροφες ή το πολύ τριώροφες οικοδομές, αρχίζουν να κατεδαφίζονται τα ιστορικά κτίρια για να αντικατασταθούν από νέα πολυώροφα. Συνοικίες του κέντρου της Αθήνας, όπως το Παγκράτι και η Kυψέλη, πλήττονται σε μεγάλο βαθμό.
Tα νεοκλασικά κτίρια αντικαθίστανται το ένα μετά το άλλο από απρόσωπες πολυκατοικίες, πολλές από τις οποίες δεν έχουν μελετηθεί από αρχιτέκτονες, αλλά εργολάβους κατασκευαστές. H γενίκευση αυτού του φαινομένου θα οδηγήσει προοδευτικά στον αφανισμό του ιστορικού κέντρου της πρωτεύουσας και τη μεταμόρφωσή του σε ένα συνονθύλευμα εμπορικών κτιρίων, το οποίο θα αποτελεί προέκταση της θάλασσας των πολυκατοικιών που το περιβάλλουν.